தேவிதாசன்

மக்கள் வேலைக்காக, பிள்ளைகளின் படிப்புக்காகத் தங்கள் சொந்த ஊர்களை விட்டுவிட்டு சென்னை, கோவை, மதுரை போன்ற அருகில் உள்ள நகரங்களில் குடியேறுவது இரு தலைமுறைகளாக அதிகரித்துவரும் சமூக நிகழ்வு.

அதனால் நகரங்களைப் பொறுத்தவரையில் சொந்த வீட்டில் வசிப்பவர்களைக் காட்டிலும் வாடகை வீட்டுவாசிகள்தான் மிக அதிகம். அதைப் போலவே வீட்டு உரிமையாளர்களுக்கும் வாடகைக்குக் குடியிருப்போருக்கும் பிணக்குகளும் அதிகம். இருவரும் சட்டப்படியான ஒப்பநதம் எதையும் செய்துகொள்ளாததும் சட்ட உரிமைகளை அறிந்துகொள்ளாததும்தான் இதற்கான காரணங்கள்.

வாடகை வீட்டில் குடியிருப் போருக்கு அந்த வீட்டில் என்ன உரிமை இருக்கிறது, 10 வருடத்துக்கு மேல் அந்த வீட்டில் வசித்துவிட்டால் அந்த வீட்டை உரிமை கோர முடியுமா? என்பதுபோல் பல கேள்விகள் எழுவது இயற்கையே. அந்தக் கேள்விகளையும் சந்தேகங்களையும் போக்கும் பொருட்டு வீட்டு வாடகைச் சட்டத்தின் சில முக்கியமான அம்சங்களை இங்கே தருகிறோம்.

வாடகைதாரர், உரிமையாளர் ஒப்பந்தம்

வாடகைதாரரும், உரிமையாளரும் முதலில் ஒப்பந்தப் பத்திரம் எழுதிக்கொள்வது அவசியம். அந்தப் பத்திரத்திலேயே முரண்பாடுகள் தீர்க்கப்படும். அதாவது வாடகை, பராமரிப்புத் தொகை, கரண்ட் பில், ஒயிட் வாஷ், அட்வான்ஸ் ஆகியவை அதில் குறிப்பிடப்பட்டிருக்கும். முரண்பாடு ஏற்படும்போது அட்வான்ஸ் தொகையை இருவரும் மாற்றிச் சொல்லக்கூடும். மேலும் ஒயிட் வாஷ் அடிப்பது எங்கள் பொறுப்பு இல்லை என வீட்டு உரிமையாளர் மறுக்கக்கூடும். வாடகைதாரர் ஒயிட் வாஷ் தொகையைக் கொடுக்க வேண்டும் என்றால் அதைப் பத்திரத்தில் குறிப்பிட்டால் பிரச்சினை இல்லாமல் போய்விடும்.

வாடகை ஒப்பந்தப் பத்திரம் 20 ரூபாய் முத்திரைத்தாளில் அங்கீகரிக்கப்பட்ட முத்திரை விற்பனையாளரிடம் வாங்கி வாடகைதாரர் - உரிமையாளர் பரஸ்பர சம்மதத்தின் பேரில் நிரப்ப வேண்டும். இருவரின் நிரந்தர முகவரியும் அதில் குறிப்பிடப்பட வேண்டும். மேலும் இந்த ஒப்பந்தம் 11 மாதத்திற்குத்தான் போடுவார்கள். 11 மாதத்திற்கு ஒருமுறை அதைப் புதுப்பித்துக்கொள்ளலாம். 11 மாத காலத்திற்கு மேற்பட்ட பத்திரப் பதிவுகளைப் பத்திரப் பதிவு அலுவலகத்தில் பதிவுசெய்ய வேண்டும் என்பதால் வீட்டு வாடகைப் பத்திரங்கள் 11 மாத கால அளவில் போடப்படுகின்றன.

சட்டத்தின் முக்கிய அம்சங்கள்

1. வாடகைதாரர்கள் தங்கள் பிரச்சினைகள் தொடர்பாக நீதிமன்றத்தை அணுகலாம். சென்னையைப் பொறுத்தவரை உயர் நீதிமன்ற வளாகத்தில் அமைந்திருக்கும் சிறுவழக்குகள் நீதிமன்றத்தை அணுகலாம். வெளியூர்களில் இருப்பவர்கள் மாவட்ட உரிமையியல் நீதிமன்றத்தை அணுகலாம்.

2. வாடகைக் கட்டணம் வசூலிப் பதற்காகச் சட்ட வரையறை எதுவும் வகுக்கப்படவில்லை. ஆனால் வாடகைக் கட்டணத்தை உயர்த்துவது குறித்து வாடகை ஒப்பந்தப் பத்திரத்தில் குறிப்பிடப்பட்டிருந்தால் உரிமையாளர் அதற்கேற்றபடி வாடகைக் கட்டணத்தை உயர்த்தலாம். ஆனால் அதற்கு வாடகைதாரருக்கு உடன்பாடு இல்லாதபோது அவர்கள் நீதிமன்றத்தில் சென்று முறையிடலாம். அதுபோல உரிமையாளரும் வாடகைக் கட்டணம் உயர்த்தும்போது வாடகைதாரர் ஒத்துக்கொள்ளாதபட்சத்தில் கட்டணம் உயர்த்துவதற்கான உரிய காரணத்துடன் நீதிமன்றம் சென்று முறையிடலாம்.

3. வாடகை வீட்டில் ஒருவர் 100 வருடமே வசித்தாலும் அந்த வீட்டை உரிமை கோரச் சட்டத்தில் வழிமுறை இல்லை. ஆனால் 12 வருடங்களாக வாடகைக் கட்டணம் ஏதும் செலுத்தாமல் வாடகைதாரர் இருக்கும்பட்சத்தில் அந்த வீட்டிற்கு உரிமை கோரச் சட்டத்தில் வழியிருக்கிறது. அதாவது வீட்டு உரிமையாளர் வாடகை வசூலிக்காமல் இருக்கும் பட்சத்தில் உரிமை கோர வாய்ப்பிருக்கிறது.

வாடகைதாரர் அதிகமான வாடகைக்குக் குடிவந்த பிறகு, அந்தக் கட்டணம் அதிகம் என நினைத்தாலும் நீதிமன்றத்தை அணுகலாம். உதாரணமாக 12 ஆயிரம் ரூபாய் வாடகைக்கு ஒருவர் குடிவருகிறார் என வைத்துக்கொள்வோம். அவர் குடிவந்த பிறகு அருகில் உள்ள வீட்டு வாடகைகள் மிகக் குறைவாக இருக்கிறது. இம்மாதிரியான சூழ்நிலையில் வாடகைதாரர் நீதிமன்றத்தை அணுகலாம்.

வாடகை முன்பணத்தைப் பொறுத்தவரை அதற்குச் சட்டம் நிர்ணயித்திருக்கும் தொகை என்பது ஒரு மாத வாடகைதான். அதாவது வாடகைதாரர் அளிக்கவிருக்கும் வாடகையை முன்பணமாகச் செலுத்தினாலேயே போதுமானது.

4. உரிமையாளர் நினைத்ததும் உடனே வீட்டு வாடகைதாரரைக் காலிசெய்ய வைக்க முடியாது. வீட்டைக் காலி செய்யக் கோர முறையான சில காரணங்களைச் சட்டம் சொல்கிறது. வாடகை ஒப்பந்தப் பத்திரத்தில் குறிப்பிட்ட தேதிக்குள் வாடகையைச் செலுத்தத் தவறும்போது காலிசெய்யச் சொல்லலாம். அதாவது ஒவ்வொரு மாதமும் 5-ம் தேதிக்குள் வாடகை தருவதாக ஒப்பந்தம் என்றால் உரிமையாளர் அந்தத் தேதியிலிருந்து 15 நாட்கள் வரை பார்க்கலாம். அதற்குப் பிறகு வாடகை செலுத்தத் தவறினால் காலிசெய்யச் சொல்லலாம்.

வாடகை ஒப்பந்தப் பத்திரத்திற்கு மாறாக வீட்டை வேறு ஒருவருக்கு உள்வாடகைக்கு விடும்போது காலிசெய்யச் சொல்லலாம். வீட்டின் மதிப்பையும் உபயோகத்தையும் பாதிக்கக்கூடிய வகையில் அதைச் சேதப்படுத்தியிருந்தால் காலிசெய்யச் சொல்லலாம்.

வீடு எந்த உபயோகத்திற்கு விடப்பட்டதோ அதைத் தவிர்த்து மற்ற உபயோகத்திற்குப் பயன்படுத்தும்போது. உதாரணத்திற்கு வசிப்பதற்காக எடுத்து அதில் ஏதேனும் வணிகம் செய்தால். சட்ட விரோதமான செயல்களுக்காக அந்த வீட்டைப் பயன்படுத்திய அல்லது பயன்படுத்த அனுமதித்த குற்றத்திற்காக வாடகைதாரர் நீதிமன்றத்தால் தண்டிக்கப்பட்டிருந்தால் காலிசெய்யச் சொல்லலாம்.

வீட்டுக்கு அருகில் வசிப்பவர்களுக்குத் தொல்லை தரக்கூடிய செயல்களில் வாடகைதாரர் ஈடுபடும்போதும், அந்த வீட்டை உபயோகிக்காமல் 4 மாதங்களுக்கு மேல் பூட்டி வைத்திருந்தாலும் (மலைவாசஸ்தலங்களுக்கு இந்த விதிமுறை செல்லாது) காலிசெய்யச் சொல்லலாம்.

5. வீட்டு உரிமையாளர் தண்ணீர், மின்சாரம் போன்ற அத்தியாவசியமான தேவைகளை வாடகைதாரருக்குத் தடைசெய்ய முடியாது. அதற்கான உரிமைச் சட்டத்தில் இல்லை. அதுபோலத் திடீரென வீட்டைக் காலிசெய்யச் சொல்லவும் முடியாது. இம்மாதிரியான சூழ்நிலையில் வாடகைதாரர் உரிமையியல் நீதிமன்றத்தில் சென்று முறையிடலாம். இம்மாதிரியான வழக்குகள் உடனடியாக ஏற்றுக்கொள்ளப்பட்டுத் தீர்வு காணப்படும். இதுபோன்ற தொந்தரவுகளால் வாடகைதாரருக்கு ஏதேனும் இழப்பு இருக்கும்பட்சத்தில் உரிமையாளர் அதற்குரிய இழப்பீடைத் தர வேண்டும்.